Wohnen Im Taunus

Immobilien- und Livestyle-Blog für Eigentümer und solche, die es werden wollen.

Kategorie: Allgemein

Wie ein Profi rechnet: Wertermittlung für Ihre Immobilie

Haben Sie sich schon einmal gefragt, wie Preise für Immobilienangebote gefunden werden? Und was der richtige Verkaufspreis Ihrer Immobilie im Taunus ist? Professionelle Makler berechnen den optimalen Verkehrswert zum Zeitpunkt der Wertermittlung, siehe §194 BauGB. Der Gesetzgeber hält hierzu die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, bereit. Keine Angst, mit mehr Paragraphen langweile ich Sie nicht. Verkürzt gibt es drei Verfahren.
Der Verkehrswert von Einfamilienhäusern-, Doppel- und Reihenhäusern ist nach dem Sachwertverfahren zu ermitteln (§21ff). Hier werden Boden- und Gebäudewert zusammengeführt. Aus Bodenrichtwert für Ihre Lage und Grundstücksgröße ergibt sich zunächst ein Betrag für Ihr Grundstück. Aber welchen Wert hat das Haus? Im Grunde schaut man, was es kosten würde Ihr Haus heute neu zu bauen – genau so wie es jetzt dasteht. Hierfür greift man auf die sogenannte Normalherstellungskostentabelle zurück, in der die heutigen Baukosten enthalten sind. Nun berücksichtige ich Zustand, Renovierungsstau und Alter Ihres Hauses und ziehe dafür einen Betrag X ab. Zuschläge gibt es für besondere Ausstattungsmerkmale wie eine aufwändige und gepflegte Außenanlage, einen Pool, zusätzliche Garagen etc. Auch die gegenwärtige Marktlage, also Angebot und Nachfrage, spielen eine Rolle. Ich nutze für diese Berechnung eine spezielle Immobiliensoftware. Sie hilft mir, den Wert Ihres Anwesens ziemlich genau zu schätzen. Den Rechenweg und das Ergebnis präsentiere ich Eigentümern gerne persönlich – für bestmögliche Transparenz.
Den Wert unbebauter Grundstücke und Eigentumswohnungen berechnet man nach dem Vergleichswertverfahren (§15). Das Prinzip: die zu bewertende Immobilie wird mit Grundstücken bzw. Eigentumswohnungen verglichen, die in Lage, Nutzung, Größe etc. übereinstimmen. Perfekt also, wenn unmittelbar neben dem Grundstück ein weiteres gleicher Größe und Eigenschaften gerade verkauft wurde. Oder wenn zwei gleiche Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus vor kurzem vermittelt wurden. Solche Fälle sind jedoch selten. Daher ist es optimal, wenn sich der Makler in seinem Gebiet gut auskennt und hier regelmäßig vermittelt. So kann er sich auf vergangene Verkäufe, Mieten und Bewirtschaftungskosten möglichst ähnlicher Immobilien stützen, um den optimalen Verkehrswert zu ermitteln.
Miet- und Gewerbeimmobilien sowie verpachtete Grundstücke werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Bei diesen Renditeobjekten werden, vereinfacht dargestellt, die jährlich erwirtschafteten Kapitalerträge (Mieten oder Pacht) gegen die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten gerechnet. Hierzu zählen Aufwand für Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis und Betriebskosten.
Bestimmt fragen Sie sich jetzt, welches Ergebnis eine entsprechende Wertermittlung für Ihre Immobilie in Königstein, Kronberg, Bad Soden oder im weiteren Umfeld bringt? Sprechen Sie mich an, ich berate Sie gerne – kostenlos und unverbindlich.
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Beispiel für Wertermittlung eines Einfamilienhauses in Königstein

Mietpreisbremse und Bestellerprinzip beschlossen

Justiz- und Verbraucherminister Heiko Maas (SPD) und die Führung der Koalitionsfraktionen haben sich endlich geeinigt. „Mieten müssen auch für Normalverdiener bezahlbar bleiben“, erklärte Minister Maas. Mietsteigerungen zwischen 30 und 40 Prozent in manchen Ballungsgebieten seien inakzeptabel. Darum gilt ab der ersten Jahreshälfte 2015: Bei Neuvermietung darf die Miete maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen – in ausgewählten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Welche das sind, wird von den Ländern für einen Zeitraum von fünf Jahren festgelegt.
Ausnahmen der Regel sind Neubauten. Hier will man die Investitionsbereitschaft nicht bremsen. Ebenso ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ausgenommen.
Gleichzeitig hat die Koalitionsregierung das sogenannte Bestellerprinzip beschlossen. Eigentümer, die einen Makler mit der Vermietung beauftragen, müssen diese Leistung künftig zwingend selbst bezahlen. Bislang wurden die Kosten für die Vermarktung in der Regel dem Mieter berechnet.
Ob und wie diese Maßnahmen Mieter tatsächlich finanziell entlasten, wird sich im Verlauf des kommenden Jahres zeigen. Als Makler in und um Königstein, Kronberg und Bad Soden bin ich besonders gespannt, wie das Bestellerprinzip von Vermietern angenommen wird. Meine Herausforderung wird es sein, Vermieter weiterhin von meiner Leistung zu überzeugen – eigentlich nichts Neues für mich. Eigentümer werden sich mehr damit auseinandersetzen, welche Leistung sie erwarten können. Worauf es bei der Vermietung ankommt lesen Sie hier
Lavendel Garden
Ausgenommen von der Neuregelung: Neubauten wie das Projekt Lavendel Garden in Kelsterbach. Foto: DemirBauGmbH

Hessen tritt in 30 Städten fester auf die Mietpreisbremse

Die schwarz-grüne Landesregierung hat am vergangenen Freitag die neue Kappungsgrenzen-Verordnung verabschiedet. In 30 Städten und Gemeinden werden damit Mieterhöhungen für Bestandsmieten gedeckelt. „Ausgehend von der Obergrenze der regionalen Vergleichsmiete, können Vermieter in bestehenden Mietverhältnissen die Mietpreise über einen Zeitraum von drei Jahren nur noch um 15 Prozent erhöhen. Bisher waren Mietpreissteigerungen um 20 Prozent möglich“, so das Ministerium. Nachdem sich im Mai 2014 erst 23 Gemeinden für die Verordnung entschieden hatten, gilt sie nun für Bad Homburg vor der Höhe, Bad Soden, Bad Vilbel, Bensheim, Bischofsheim, Darmstadt, Dietzenbach, Dreieich, Eltville am Rhein, Eschborn, Flörsheim am Main, Frankfurt am Main, Friedberg, Friedrichsdorf, Gernsheim, Gießen, Griesheim, Hanau, Hattersheim am Main, Hochheim am Main, Hofheim am Taunus, Kassel, Kronberg, Marburg, Mörfelden-Walldorf, Offenbach, Rüsselsheim, Schwalbach, Weiterstadt und Wiesbaden. Für Königstein gilt die Neuregelung nicht. Bauministerin Priska Hinz sieht in der Verordnung einen wichtigen Schritt für Mieterschutz und die direkte Umsetzung der im Koalitionsvertrag vereinbarten Maßnahmen für bezahlbaren Wohnraum. Vermieter allerdings, die lange keine Mietanpassung durchgeführt haben, sind im Nachteil. Insbesondere dann, wenn sie modernisiert oder auf Energieeffizienz hin saniert haben. Interessiert es Sie, welches der optimale Preis für die Vermietung Ihrer Immobilie ist? Ich berate Sie gerne.

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