Wohnen Im Taunus

Immobilien- und Livestyle-Blog für Eigentümer und solche, die es werden wollen.

Kategorie: Ratgeber

Löst möbliertes Wohnen die Probleme von Vermietern?

Mietpreisbremse, restriktives Mietrecht, politische Vorgaben für teure energetische Sanierung und hohe Kosten bei Neubau und Renovierung – Vermietern kann der Spaß an ihrem Immobilien-Investment manchmal ordentlich vergehen. Die möblierte Vermietung scheint einige Probleme der Vermieter zu lösen, insbesondere weil für diese bestimmte Art der Kurzzeitvermietung der Mietpreis in der Regel frei gewählt werden kann. Auch der übliche Mieterschutz ist in einigen Punkten deutlich gelockert. Es genügt allerdings nicht, einen Tisch mit ein paar Stühlen in die Wohnung zu stellen und dafür eine deutlich höhere Miete zu verlangen. Diese fünf Punkte sollten Sie als Vermieter beachten.
1) Besondere Gesetzeslage erfordert eigene Mietverträge
Beim möblierten Wohnen handelt es sich um „Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist“. Die genaue Formulierung lesen Sie unter §549 Abs.2,1 des BGB. Das bedeutet, dass Vermieter und Mieter deutlich einfacher und kurzfristiger kündigen können als bei der Langzeitmiete. Zudem können Vermieter den Mietpreis entsprechend der Nachfrage festlegen und sind bei Mieterhöhungen nicht vom Gesetzgeber durch die sogenannte Mietpreisbremse eingeschränkt. Für Ihre möblierte Wohnung brauchen Sie daher einen speziellen Vertrag. Im Internet kursieren diverse Vertragsvorlagen für möbliertes Wohnen. Verwechseln Sie diese nicht mit Kurzzeitmietverträgen. Das sind grundsätzlich „normale“ Mietverträge, die aus genau definierten Gründen zeitlich begrenzt sind – zum Beispiel wegen bevorstehendem Eigenbedarf des Vermieters, wegen anstehender Sanierung oder Abriss des Mietobjektes. Man sollte in jedem Fall einen rechtssicheren Vertrag von einer seriösen Quelle erwerben und dafür seinen Immobilienmakler oder einen Juristen konsultieren.
2) Den richtigen Mietpreis finden
Für Ihre möblierte Wohnung können Sie einen höheren Mietzins generieren – sicher der größte Vorteil dieser Vermietungsart. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie in einem Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt liegt, wo §556d BGB die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn regelt. Die Obergrenze von zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, bekannt als Mietpreisbremse, gilt für auf kurze Zeit vermietete Wohnungen nicht. Beliebig in die Höhe treiben lässt sich die Kaltmiete dennoch nicht. Mieter vergleichen sehr wohl, wieviel sie für welches Angebot zahlen müssen. Dazu trägt auch die enorme Preistransparenz des Marktes bei, zum Beispiel dank mobiler Apps der Immobilienportale im Internet. Legen Sie den Preis zu hoch an, tun Sie sich schwer mit der Neuvermietung Ihrer Immobilie.
Als Faustformel für den Mietpreisaufschlag im Vergleich zur Langzeitvermietung gilt: Wenn Sie die Mehrkosten für die Ausstattung nach etwa einem Jahr wieder eingenommen haben, sind Sie auf dem richtigen Weg. Fragen Sie im Zweifelsfall den örtlichen Immobilienmakler Ihres Vertrauens wie viel Sie verlangen können.
3) Eignungsprüfung: Passt möbliertes Wohnen zu Ihrer Immobilie?
Ob das Konzept des möblierten Wohnens für Sie aufgeht, hängt maßgeblich von der Infrastruktur rund um Ihre Wohnung ab. Mieter achten bei ihrer Wahl in der Regel auf ideale Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sowie auf Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten vor Ort. Wenn in unmittelbarer Nähe leicht geparkt werden kann, umso besser. Üblicherweise wird Wohnen auf Zeit für Ein- bis Zweizimmerappartements angeboten. Grundsätzlich könnte man auch eine größere Wohnung oder ein Haus auf diese Weise vermieten. Die Nachfrage ist aber geringer, längere Leerstände sind möglich. Diese Immobilien sind eher für Firmen interessant, die darin leitende Angestellte und Führungskräfte temporär unterbringen. Wenn mehrere größere Firmen in der Region ansässig sind, kann es funktionieren. Generell sollte sich die Immobilie in einem Ballungsgebiet befinden. Ländliche Regionen sind deutlich seltener gefragt und erzielen weitaus weniger Mieteinnahmen.
4) Vollständig möblieren
Wer für begrenzte Zeit, zum Beispiel für ein Arbeitsprojekt, und möglicherweise aus dem Ausland herzieht, reist nur mit leichtem Gepäck an – vielleicht sogar nur mit einem Koffer. Da sollte die Wohnung schon die üblichen Alltagsgegenstände und allen Komfort bieten. Denken Sie für die vorhandene Einbauküche mit E-Geräten an Besteck, (Koch-) Geschirr, Toaster, Wasserkocher und Kaffeemaschine. Im Bad sollten zum Beispiel Handtücher und Badvorleger vorhanden sein. Fürs Schlafzimmer benötigen Sie neben dem Bett, Nachttisch, Kleiderschrank auch Bettwäsche in mehrfacher Ausstattung. Die üblichen Wohnzimmermöbel ergänzen Sie am besten um einen Esstisch mit Stühlen und denken Sie an TV, Internet, Stereoanlage oder Lautsprecher für Musikstreaming per Handy. Wichtig ist, dass die Ausstattung zum Niveau der Wohnung, dem Anspruch der gewünschten Mieter und dem geforderten Mietpreis passt. Ein paar tausend Euro sollten Sie sicher investieren.
5) Höherer Aufwand und Abnutzung erfordern Rücklagen
Einen höheren Mietpreis zu generieren klingt erstmal verlockend. Welcher Vermieter will das nicht? Allerdings fallen gegenüber der Langzeitvermietung höhere Kosten an. Die regelmäßige Vermittlung von Kurzzeitmietern ist aufwändiger. Sie benötigen ein kontinuierliches Marketing im Idealfall in Form von Internetwerbung, einer Website, Flyern und mehr. Da Kurzzeitmieter häufig aus dem Ausland kommen, sollte Ihr Marketingmaterial auch in Englisch vorliegen. Am besten beauftragen Sie einen erfahrenen Immobilienmakler, der für Ihre Vollvermietung sorgt. Je nach Nachfrage kann es immer zu Mietausfällen kommen. Berücksichtigen Sie bitte auch die Abnutzung des Inventars. Je nach Zustand sollten Sie die Möbel alle paar Jahre erneuern. Mein Tipp: kaufen Sie nicht nur IKEA-Möbel. Die sind zwar in der Anschaffung günstig, aber oft empfindlich. Die höhere Beanspruchung von wechselnden Mietern lässt sie schnell abgenutzt aussehen. Bei den regelmäßigen Abnahmen und Übergaben der Wohnung ist ein ausführliches Protokoll zu führen. Dabei muss das Inventar genau gezählt und auf Schäden geprüft werden. Sie sehen, für die Kurzzeitvermietung entsteht ein höherer Aufwand und mehr Kosten. Planen Sie hierfür Rücklagen ein.
Ob die Vor- oder die Nachteile im individuellen Fall überwiegen, muss jeder Vermieter selbst entscheiden. Für Ihre Immobilie im Rhein-Main Gebiet berate ich Sie gerne ob es sich für Sie lohnt, welche Ausstattung gefragt ist und welche Dienstleister für Sie wichtig sind. Sie planen ein steuerbegünstigtes Boarding House? Profitieren Sie von meinem Know-how. Rufen Sie mich jetzt an unter 06174-9988397

Komfortable Ausstattung bei Wohnen auf Zeit

Bei Wohnen auf Zeit achten anspruchsvolle Mieter auf hohen Wohnkomfort. Vermieter sollten daher auf eine möglichst ansprechend Ausstattung achten.


 

10 Dinge, die Sie über Immobilienkaufverträge wissen sollten

Der Verkauf einer Immobilie wird in Deutschland immer mit einem Kaufvertrag beim Notar besiegelt. Das Dokument ist sehr wichtig, denn es regelt die Bedingungen für den Besitzübergang. Dabei ist der Kaufpreis zwar ein wesentlicher Aspekt, doch lange nicht der einzige. Worauf kommt es also an?
1) Nie ohne Finanzierungsbestätigung
Wenn Käufer und Verkäufer sich über das Immobiliengeschäft und den Preis einig sind, kann der Kaufvertrag aufgesetzt werden. Vorausgesetzt, es liegt eine Finanzierungsbestätigung der Bank vor. Der Käufer sollte den Darlehensvertrag nicht vor dem Kaufvertrag abschließen. Denn wenn dieser platzt, muss er der Bank viele Tausend Euro Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Auch der Verkäufer sollte die Finanzierbarkeit seines Käufers prüfen. Nur so kann er sicher sein, dass der Kaufpreis auch wirklich gezahlt werden kann. Ganz wichtig ist daher die Finanzierungsbestätigung der Bank.
2) Kaufvertrag ist Sache des Notars
Den Kaufvertrag kann nur ein Notar aufsetzen, da ein Immobilienverkauf zwingend notariell beurkundet werden muss. Andernfalls wäre der Vertrag nicht rechtsgültig. Lesen Sie mehr über die Rolle des Notars beim Immobilienverkauf.
Der Notar gestaltet den Vertrag nach den Wünschen der Vertragsparteien, natürlich stets im Rahmen der rechtlichen Vorgaben. Als professioneller Immobilienmakler stelle ich dem Notar alle relevanten Informationen zur Verfügung. Dazu gehören die persönlichen Daten aller Verkäufer und Käufer. Zudem informiere ich über die relevanten Grundbuchdaten der Immobilie, den Kaufpreisanteil für bewegliche Güter, Nebenflächen der Immobilie und vieles mehr.
3) Immobilie sollte möglichst lastenfrei übergeben werden
In Grundbuch sind Belastungen eingetragen, die entweder gelöscht oder übernommen werden müssen. Abteilung I des Grundbuchs gibt Auskunft über den Eigentümer der Immobilie. Abteilung II führt persönliche Rechte auf, also Nießbrauch, Wohn-, Wege- und Leitungsrechte. Grundschulden und Hypotheken finden Sie in Abteilung III. Die Rechte und Pflichten in Abteilung II und III sollte man möglichst löschen.
4) So reduzieren Käufer die Grunderwerbsteuer
Mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen, Schränke oder andere Möbel, können separat ausgewiesen werden. Der Käufer muss auf bewegliche Güter dann keine Grunderwerbsteuer zahlen und kann so die Steuerabgaben etwas reduzieren. Dieser Vorteil betrifft aber nur den Käufer. Für den Verkäufer spielt es keine Rolle. Es sollten für mitverkaufte Güter Einzelpreise festgelegt werden. So können Auseinandersetzungen darüber vermieten werden, welcher Gegenstand welchen Wert hat – etwa, wenn bei Mängeln an diesen Gütern Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. Vorsicht: Beschließen Sie für bewegliche Gegenstände keine überzogenen Preise. Eine 15 Jahre alte Standard-Einbauküche aus dem Möbelhaus hat sicher keinen Restwert von zig Tausend Euro. Das Finanzamt achtet auf realistische Restwerte.
5) Zustimmung des Verwalters beim Wohnungsverkauf
Falls es sich bei der Immobilie um eine Eigentumswohnung handelt, lohnt der Blick in die Teilungserklärung. Häufig ist darin festgelegt, dass der Hausverwalter dem Verkauf zustimmen muss. Dies dient dem Schutz der Eigentümergemeinschaft. Die Zustimmung darf jedoch nur aus triftigem Grund verweigert werden. Etwa, wenn der Verkäufer das Hausgeld nicht vollständig gezahlt hat. Oder falls der Käufer ein unerwünschtes Gewerbe in der Wohnung ausführen möchte. Sofern nötig, holt der Notar die Zustimmung des Verwalters ein. Dem Verkäufer können daraus Kosten entstehen, sowohl durch die Leistung des Notars als auch durch den Aufwand der Hausverwaltung. Denn mit Unterzeichnung des Kaufvertrages hat er sich zur Eigentumsübertragung verpflichtet. Die Zustimmung des Verwalters ist eine der Voraussetzungen für diese Übertragung.
6) Was für die Fälligkeit des Kaufpreises nötig ist
Nach Unterzeichnung des Notarvertrages wird der Kaufpreis nicht unmittelbar fällig. Zuerst müssen einige Bedingungen erfüllt sein. Zunächst wird die Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Sie garantiert dem Käufer, dass der Verkäufer die Immobilie nicht noch einmal verkaufen oder mit Hypotheken belasten kann. Finanziert der Käufer die Immobilie, so verlangt die Bank eine Grundschuld. Diese wird im Grundbuch vor der Eigentumsvormerkung eingetragen.
Der Notar holt gegebenenfalls die Zustimmung des Verwalters beim Wohnungsverkauf ein. Beim Hausverkauf kann ein Vorkaufsrecht der Gemeinde bestehen. Hier besorgt der Notar eine Verzichtserklärung. Ebenso bezieht er Verzichtserklärungen für die in Punkt drei beschriebenen Rechte. Wichtige Voraussetzung ist zudem die Löschungsbewilligung der Bank des Verkäufers. Häufig hat dieser noch Resthypotheken auf der zu veräußernden Immobilie. Die Bank erteilt die Bewilligung unter der Maßgabe, die Grundschuld erst zu löschen, wenn die verbliebene Hypothek beglichen wird.
Erst nachdem alle Punkte erledigt sind, steht einer Umschreibung im Grundbuch nichts mehr im Wege und der Kaufpreis kann vom Käufer gezahlt werden. In der Regel dauert es daher etwa sechs bis acht Wochen bis der Kaufpreis fällig wird.
7) Zahlungsverzug: Wenn kein Geld fliest
Falls der Käufer nach Aufforderung des Notars und Ablauf einer kurzen Frist nicht zahlt, gerät er automatisch in Verzug. Die Verzugszinsen sind gesetzlich auf fünf Prozent über Basiszins festgelegt. Schlimmer noch, der Verkäufer kann nach Fristablauf vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz fordern. Eine Rückabwicklung ist für den Käufer mit hohen Kosten verbunden. Nicht zuletzt aus diesem Grund empfiehlt es sich für beide Parteien, auf eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank VOR Unterzeichnung des Kaufvertrages zu bestehen, siehe Punkt eins.
8) Übergabe ist nicht gleich Eigentum
Erst wenn das Geld auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist, erfolgt die Schlüsselübergabe der Immobilie. Der Käufer ist dann aber noch nicht automatisch Eigentümer, das wird oft fehlgedeutet. Zum Eigentümer wird er erst mit Eintragung im Grundbuch. Das kann Wochen und sogar Monate nach der Kaufpreiszahlung sein, je nachdem wie schnell das Grundbuchamt die Umschreibung vornimmt. Trotzdem kann der Käufer die Immobilie in vollem Umfang nutzen, also selbst einziehen oder vermieten. Alle Rechte und Pflichten gehen mit Übergabe auf den Käufer über. Umso wichtiger ist es, dass die Übergabe „sauber“ erfolgt und beispielsweise alle Zählerstände der Versorger korrekt abgelesen werden. Falls der Vertrag durch einen professionellen Immobilienmakler vermittelt wurde, begleitet er sicher die Übergabe und führt Protokoll.
9) Kauf von vermieteten Immobilien
Falls die Immobilie vermietet ist, werden alle Rechte und Pflichten des Verkäufers gegenüber dem Mieter auf den neuen Eigentümer übertragen. Es muss also kein neuer Mietvertrag geschlossen werden. Allerdings sollte der Verkäufer seine Mieter über den Immobilienverkauf informieren und die Erlaubnis einholen, die Kaution an den neuen Eigentümer weiterzugeben. Andernfalls haftet der Verkäufer weiterhin für die Kaution.
10) Gewährleistung für Mängel
Bestandsimmobilien gehen grundsätzlich wie gesehen und ohne Gewährleistung an den neuen Eigentümer. Hierbei gibt es nur zwei Ausnahmen. Die erste betrifft die sogenannte arglistige Täuschung. Der Verkäufer muss jeden Mangel benennen. Auch, wenn er nur den geringsten Verdacht hat. Ob vorsätzlich oder nicht, ein Verschweigen kann als Täuschung gewertet werden. Auch die Zusicherung bestimmter Eigenschaften der Immobilie, zum Beispiel die Isolierung betreffend, sollte vom Verkäufer nur vorsichtig gegeben werden. Wird die zugesicherte Eigenschaft nicht erfüllt, wird der Verkäufer schadenersatzpflichtig.
Die zweite Ausnahme ist der Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger. Hier sieht der Gesetzgeber eine Gewährleistungspflicht von fünf Jahren vor. Entstehen in dieser Zeit Mängel, so muss der Bauträger sie beheben.

Immobilien Kaufvertrag

Beim Kaufvertrag für Wohnimmobilien ist einiges zu beachten. Fragen Sie Ihren professionellen Immobilienmakler im Vorfeld. Er berät Sie gerne.

Die Rolle des Notars beim Immobilienverkauf

Wenn in Deutschland eine Immobilie den Besitzer wechselt ist er stets beteiligt: Der Notar. Ein Kaufvertrag ist nur dann rechtsgültig wenn er ihn beurkundet hat. Dies dient dem Schutz von Verkäufer und Käufer. Schließlich geht es beim Immobilienkauf um erhebliche Sachwerte. Aber was sind die Aufgaben eines Notars? Insbesondere unerfahrene Verkäufer und Käufer fragen mich oft, was sie beim Notartermin erwartet und wie es danach weitergeht.
Der Notar wird erst beauftragt, wenn sich Verkäufer und Käufer einer Wohnung oder eines Hauses grundsätzlich über den Handel einig sind. Verkäufer A möchte also zum Beispiel sein Haus an Käufer B verkaufen. Nun hat der Käufer das Recht, einen Notar auszuwählen. Er zahlt ja auch die Beurkundungskosten in Höhe von etwa zwei Prozent des Kaufpreises inkl. Gebühren verschiedener Ämter. Oft hatten Käufer schon in anderen Beurkundungsfragen einen Notar beauftragt und vertrauen ihm daher auch den Kaufvertrag für ihre Immobilie an. Natürlich kann ich durch langjährige Zusammenarbeit mit Notaren in Königstein, dem Vordertaunus und Frankfurt gerne eine Empfehlung abgeben.
Unparteiischer Berater ohne Rechtsberatung
Gleich welcher Notar den Auftrag erhält, er muss die Verkäuferseite ebenso beraten wie den Käufer. Das unterscheidet ihn von einem Rechtsanwalt, der nur eine Seite vertritt. Auch bewertet der Notar den Sachverhalt nicht. Vielmehr führt er wie ein Lotse durch den Paragraphen-Dschungel und sorgt für den rechtlich korrekten Kaufvertrag und reibungslosen Eigentumsübergang.
Der Kaufvertrag für Wohnimmobilien ist in der Regel ein Standardvertrag und wird individuell angepasst. Als professioneller Immobilienmakler beschleunige ich den Prozess, indem ich alle nötigen Daten sammle und an den Notar weiterleite. Hierzu gehören die persönlichen Daten von Käufern und Verkäufern. Besondere Zahlungsmodalitäten und den Zahlungstermin habe ich bis dahin geklärt und gebe sie ebenfalls an den Notar weiter. Zudem erhält er die Daten der Immobilie. Neben Anschrift, Grundbuchdaten und Kaufpreis ist der Kaufpreisanteil für bewegliche Güter wichtig. Denn auf die Einbauküche oder andere Möbel zahlt der Käufer keine Grunderwerbsteuer. Dadurch lässt sich für den Käufer oft Geld sparen.
Der Notarvertrag
Liegen alle notwendigen Angaben vor, erstellt der Notar den Vertragsentwurf und leitet ihn entweder direkt oder über den Immobilienmakler an die Parteien weiter. Nun macht es einen Unterschied, ob sich bei dem Immobilienverkauf ein Verbraucher und ein Unternehmer oder zwei Verbraucher gegenüberstehen. Verkauft ein Unternehmer zum Beispiel eine Neubauwohnung an einen Verbraucher, muss dieser 14 Tage Zeit zur Prüfung haben. Das regelt §17 Beurkundungsgesetz. Ist der Verkäufer eine Privatperson, kann der Notartermin schon früher stattfinden. Doch auch hier sollten beide Parteien genügend Zeit zur sorgfältigen Durchsicht haben. Aufkommende juristische Fragen beantwortet der Notar gerne.
Der Vertrag regelt unter anderem den Besitzübergang. Bisherige Verbindlichkeiten wie Hypotheken oder Grundschulden werden in der Regel gelöscht. Eine Übernahme des Verkäuferkredites ist zwar grundsätzlich möglich. Da die aktuellen Zinsen für Immobilienkredite derzeit aber sehr niedrig sind, ist ein Neuabschluss meist sinnvoller. Auch, wenn die Kosten für Löschung und Neueintragung dann nicht eingespart werden können.
Alle Vereinbarungen rund um den Immobilienverkauf müssen zwingend vertraglich vereinbart werden. Nebenabreden, die nicht spätestens beim Notartermin festgehalten werden sind unzulässig. Zum Beispiel eine nachträgliche Änderung des Kaufpreises. Es gilt nur, was beim Notartermin unterzeichnet wird. Unlängst hatte ich den Fall, dass der Tiefgaragenstellplatz nicht im Vertrag aufgeführt wurde. Er wurde schlicht vergessen. In diesem Fall protokollierte der Notar nach, gegen Gebühr.
Beim Notartermin
Das Wort Notar stammt aus dem Latein und bedeutet soviel wie der schnell Schreibende. Schnell vorlesen können Notare aber auch. Routiniert lesen sie bei der Beurkundung Wort für Wort laut vor. Beide Vertragsparteien haben dabei Gelegenheit für Fragen. Die letzten Änderungen können jetzt noch festgehalten werden. Übrigens begleite ich als Makler die Käufer und Verkäufer persönlich zum Notartermin. Das gehört für mich zum Service. Besonders unerfahrene Kunden schätzen es wenn sie jemanden mit Erfahrung an ihrer Seite haben.
Üblicherweise ist solch ein Standardvertrag nach einer Stunde vollständig gelesen und zur Unterschrift bereit. Wenige Tage nach dem Termin erhalten Verkäufer und Käufer eine mit Siegel versehene Vertragskopie.
Schritt für Schritt zum Eigentumsübergang
Unmittelbar nach Unterzeichnung des Kaufvertrages veranlassen Notar und Käufer die Auflassungsvormerkung. Damit reserviert er die Immobilie für den Käufer im Grundbuch. Gleichzeitig verhindert diese Vormerkung, dass der Verkäufer die Immobilie noch einmal an einen anderen Interessenten verkauft.
In den folgenden Wochen organisiert der Notar alle notwendigen Dokumente. Etwa die Verzichtserklärung der Gemeinde auf ein mögliches Vorkaufsrecht, Löschungsbestätigungen eingetragener Grundpfandrechte und gegebenenfalls die Zustimmung des Hausverwalters beim Kauf einer Eigentumswohnung. Das Finanzamt erhält von ihm eine Meldung zum Kaufvertrag, damit es den Bescheid zur Grunderwerbsteuer senden kann. Finanziert der Käufer über einen Kredit bestellt der Notar die Eintragung der neuen Grundpfandrechte im Grundbuch. Ideal, wenn die Bank die dafür nötigen Unterlagen schon vor dem Notartermin übermittelt. So lassen sich Verzögerungen vermeiden.
Der Kaufpreis fliest erst auf Anweisung des Notars, wenn die beschriebenen Voraussetzungen erfüllt sind. In der Regel vergehen bis dahin sechs bis acht Wochen. Ist der Kaufpreis gezahlt, kann die Schlüsselübergabe erfolgen. Ab jetzt kann die Immobilie vom Käufer genutzt werden, alle Rechte und Pflichten sind mit Kaufpreiszahlung auf ihn übergegangen. Damit er im juristischen Sinne Eigentümer ist muss der Notar noch die Eigentumseintragung im Grundbuch beantragen. Das veranlasst er sobald das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt hat, also den Zahlungseingang der Grunderwerbsteuer bestätigt. Mit Eintragungsmitteilung des Grundbuchamtes ist das Rechtsgeschäft endgültig abgeschlossen und die Arbeit des Notars getan.

Bild Notarvertrag

Beim Kauf einer Immobilie beurkundet der Notar den Kaufvertrag – zum Schutz von Käufer und Verkäufer.

In fünf Schritten zu Ihrer Traumimmobilie

Interessenten von Wohnimmobilien haben es gerade nicht leicht. In gefragten Märkten wie dem Rhein-Main-Gebiet und anderen Ballungszentren treffen potentielle Käufer auf ein geringes Angebot an Wohnungen und Häusern – von den wenigen freien Grundstücken ganz zu schweigen. Gründe für diese Marktsituation sind vor allem die geringen Kreditzinsen und Währungsunsicherheiten. Betongold boomt also.
Wie kann man sich nun in diesen Zeiten seine Wunschimmobilie sichern? Wie so oft im Leben ist gute Vorbereitung alles. Die folgenden Schritte helfen Ihnen dabei.
Finanzierung vorbereiten
Als erstes sollten Sie klären, was Sie sich leisten können. Wie hoch darf die Finanzierungssumme sein, gemessen an Ihrem Einkommen und Ihren Eigenkapital. Beachten Sie, dass zum ausgeschriebenen Kaufpreis noch Nebenkosten für Grunderwerbsteuer und Notar hinzukommen. In Hessen sind das zusammen rund acht Prozent. Möglicherweise kommt noch eine Maklerprovision hinzu.
Ich erhalte immer wieder Anfragen von Interessenten, die erst ihre Wunschimmobilie besichtigen möchten um dann mit der Bank zu sprechen. Das ist der falsche Ansatz. Bei gefragten Immobilien konkurrieren Sie mit anderen Interessenten, die ihre Finanzierung oft schon gesichert haben und schnell zugreifen können. Ein Eigentümer wird in der Regel demjenigen den Zuschlag geben, der zeitnah eine Finanzierungszusage der Bank vorlegen kann. Sprechen Sie also mit Ihrer Hausbank und alternativ mit einem unabhängigen Finanzierungsberater, der Ihnen günstige Angebote von mehreren Banken vermittelt. Falls Sie keinen Berater kennen, folgen Sie der Empfehlung Ihres Immobilienmaklers.
Wunschimmobilie definieren
Nun wissen Sie also wie viel Sie ausgeben wollen und können. Entscheiden Sie sich nun für einen Immobilientyp. Suchen Sie eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus freistehend oder als Doppelhaushälfte oder darf es ein Reihenhaus sein? Wünschen Sie einen Neu- oder Altbau, letzteres gepflegt oder renovierungsbedürftig und mit Ausbaupotential? Welche Ausstattung soll die Immobilie bieten in welcher Lage? Wie wichtig ist die Infrastruktur, die Verkehrsanbindung? Gibt es absolute No-Gos wie stark befahrene Straßen, Eisenbahngleise, Einflugschneisen oder eine Gewerbeansiedlung in der Nachbarschaft? Je genauer Sie Ihre Vorstellungen definieren, desto schneller wissen Sie, ob eine Immobilie zu Ihnen passt.
Immobilienangebote finden
Das größte Angebot finden Sie in Online-Immobilienportalen. 82 Prozent der Interessenten suchen online. Hier sind komfortable Sucheinstellungen gemäß Ihren Vorstellungen möglich. Neue Angebote können Sie sich per Suchauftrag automatisch zusenden lassen. Setzen Sie nicht alleine auf den Platzhirsch Immobilienscout24.de. Viele Anbieter wählen kleinere Portale wie Immowelt, Immonet oder ebay Kleinanzeigen weil sie günstigere Anzeigenpreise bieten oder gar kostenlos veröffentlichen. Lassen Sie sich bei Immobilienmaklern vor Ort registrieren. Oftmals erhalten Sie so attraktive Angebote direkt per Newsletter. Als VON POLL Immobilienmakler nehme ich Ihr Suchprofil auf und stelle Ihnen nur Angebote vor, die zu Ihrer Suche passen. Ebenso können Sie im Immobilienteil der Lokalzeitungen, in meinem Lokalmarkt die Königsteiner Woche, auf Ihre Wunschimmobilie stoßen. Achten Sie auf Nachbarschaftswerbung lokaler Immobilienmakler. Bitten Sie hierzu Freunde und Bekannte, die in Ihrer bevorzugten Region wohnen, nach Flyern Ausschau zu halten.
Kontaktaufnahme und Besichtigung
Sie sind auf eine mögliche Wunschimmobilie gestoßen? Dann nehmen Sie Kontakt zum Anbieter auf. Ob per Kontaktformular im Online-Exposé, E-Mail oder Telefon bleibt Ihnen überlassen. Stellen Sie schon zu diesem Zeitpunkt erste Fragen zur Immobilie. Das zeigt, dass Sie sich mit dem Angebot beschäftigt haben und bekundet ernsthaftes Interesse. Damit heben Sie sich positiv aus der Masse der Interessenten heraus, die per Standardtextvorlage aus dem Immobilienportal anfragen. Erzählen Sie kurz etwas über sich und Ihre Wünsche bezüglich der Immobilie, so bleiben Sie im Gedächtnis des Maklers oder Privatanbieters. Teilen Sie mit, dass Ihre Finanzierung gesichert ist oder eine Finanzierungszusage Ihrer Bank innerhalb weniger Tage vorliegen kann. Wenn Sie sich schon vor dem Besichtigungstermin die genaue Adresse geben lassen, können Sie die Lage per Google Maps oder besser direkt vor Ort prüfen. Bitte respektieren Sie dabei die Privatsphäre des Eigentümers oder Bewohners und klingeln Sie nicht am Objekt und betreten Sie auch nicht das Grundstück.
Sie kennen den Inhalt des Exposés, haben die Lage geprüft und sind vielleicht schon ein paar Minuten vor dem Termin vor Ort. Nun kann die Besichtigung starten. Der Anbieter, ob Makler oder Privatverkäufer, sollte sich Zeit für Sie nehmen und Sie in einem Einzeltermin persönlich durch alle Räume führen. Löchern Sie ihn mit Ihren Fragen. Dumme Fragen gibt es dabei nicht. Wenn es Sie beschäftigt, ist es wichtig. Sie merken schnell, ob Sie sich in der Immobilie wohlfühlen. Vertrauen Sie dabei auf Ihr Bauchgefühl. Über Ihr ehrliches Feedback freut sich der Immobilienmakler oder Verkäufer. Passt die Immobilie zu Ihren Vorstellungen? Falls nicht, ist das absolut in Ordnung und kann offen kommuniziert werden. Bleiben Sie aber konstruktiv in Ihrer Kritik. Gerade dann, wenn Sie den Eigentümer vor sich haben. Oft genug fällt es Verkäufern schwer, ihr Eigenheim anzubieten. Abwertende Bemerkungen können Eigentümer meist schlechter einordnen, als ein professioneller Makler.
Grundsätzlich empfiehlt es sich, einen positiven Eindruck beim Anbieter zu hinterlassen. Ordentlich gekleidet und mit höflichen Umgangsformen zeigen Sie Respekt. Vor kurzem hatte ich eine Besichtigung, bei der sich die beiden Interessenten schon am Eingangstor je eine Zigarette anzündeten. Nach dem Rundgang ums Haus wurden deren abgebrannte Stummel im Vorgarten ausgedrückt. Natürlich war dieser unschöne erste Eindruck nicht ausschlaggebend. Dennoch wurde der Bungalow schließlich von Nichtrauchern gekauft.
Sie können sich nach Ihrer ersten Besichtigung vorstellen die Immobilie als neues Eigenheim zu bewohnen? Dann sollte der Anbieter Ihnen ausführliche Hausunterlagen zur Verfügung stellen. Zum Beispiel einen bemaßten Grundriss, Lagepläne, Wohnflächenberechnungen, Aufstellung von Sanierungsmaßnahmen und vieles mehr. Nur so haben Sie die nötige Transparenz für Ihre Kaufentscheidung. Zudem dienen diese wichtigen Dokumente auch Ihrer finanzierenden Bank als Bewertungsgrundlage.
Daumen drücken
Ob Sie den Zuschlag erhalten, entscheidet immer der Verkäufer. Erfahrungsgemäß ist nicht immer allein der Kaufpreis ausschlaggebend. Gerade wenn es ums Eigenheim geht legen Eigentümer oft Wert auf Sympathie. Dass die oft jahrzehntelang selbst bewohnte Immobilie vom Käufer ebenso geschätzt wird kann entscheidend sein. Und ein bisschen Glück gehört auch dazu. Natürlich kann es sein, dass der Zuschlag an einen anderen Interessenten vergeben wird – obwohl Sie alle Tipps befolgt haben. Nehmen Sie es sportlich. Vielleicht finden Sie ja bald eine Immobilie, die noch besser zu Ihnen passt. Dafür drücke ich Ihnen die Daumen.

Infografik: 5 Schritte zu Ihrer Traumimmobilie

Beachten Sie diese fünf wichtigen Schritte für Ihren erfolgreichen Immobilienkauf

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