Wohnen Im Taunus

Immobilien- und Livestyle-Blog für Eigentümer und solche, die es werden wollen.

Schlagwort: Grundstück

Immobilienmarkt 2015: Wichtige Änderungen

Das vor uns liegende Jahr bringt einige Änderungen für den Immobilienmarkt. Was genau auf Vermieter, Eigentümer, Mieter und Käufer zukommt, habe ich für Sie kurz und bündig zusammengefasst.
Mietpreisbremse für gestresste Wohnmärkte
Mieter in Städten und Regionen mit wenig Wohnraum werden künftig durch die sogenannte Mietpreisbremse entlastet. Bislang können Eigentümer den Mietpreis nach eigenem Ermessen festlegen. Tritt die Mietpreisbremse wie geplant in der ersten Jahreshälfte in Kraft, dürfen Bundesländer Gebiete mit knappem Wohnraum für fünf Jahre festlegen. Dort darf die Nettokaltmiete bei Neuvermietung dann höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind Neubauten und grundsanierte Wohnimmobilien.
Bestellerprinzip regelt Provisionszahlung neu
Ebenfalls das Konto des Mieters entlasten soll das sogenannte Bestellerprinzip. Wer den Immobilienmakler bestellt, muss ihn künftig auch bezahlen. Meist sind dies die Vermieter. Auf sie kommt künftig zunächst eine Mehrbelastung zu. Ein guter Service mit Schutz vor zu geringen Mieteinnahmen, falscher Mieterwahl oder Leerstand der Immobilie sollte die Zusatzkosten aber wert sein. Wussten Sie schon? Wenn Sie als Eigentümer beispielsweise eine Wohnung oder ein Haus in Königstein vermieten möchten, können Sie die Kosten für die Wohnungsvermittlung steuerlich geltend machen.
So wie die Mietpreisbremse ist auch das Bestellerprinzip für die erste Jahreshälfte geplant. Es wurde im Oktober 2014 vom Bundeskabinett verabschiedet. Nach Prüfung von Bundestag und Bundesrat wird es vom Bundespräsidenten unterzeichnet und tritt damit in Kraft.
Höhere Grunderwerbsteuer flutet Kasse der Bundesländer
Die Grunderwerbsteuer steigt wieder. Diesmal nicht in Hessen, sondern in Nordrhein-Westfalen und dem Saarland auf 6,5 Prozent. Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen alle Länder die Abgaben der Immobilienkäufer selbst bestimmen – und nutzen dies für saftige Steuererhöhungen. In 2014 haben fünf Länder erhöht. Allein Hessen hatte die Steuer innerhalb der letzten zwei Jahre von 3,5 auf auf 6 Prozent erhöht. Damit sind die Abgaben an den Fiskus beim Immobilienkauf ein wesentlicher Kostenfaktor.
KfW Zinsen weiter im Tiefflug
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat die Zinsen für die Förderprogramme „Energieeffizient Bauen“, „Wohneigentum“ und „Altersgerechtes Umbauen“ um bis zu 0,25 Prozent gesenkt. Bauen Sie als Eigentümer eine Wohnung altersgerecht um, erhalten Sie einen Zuschuss von 5.000 Euro. Die Zinsübersicht finden Sie hier.
EnEV 2014: Verbot alter Heizungen & neue Anforderung an Immobilienanzeigen
Gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV) dürfen Öl- und Gasheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, nicht mehr betrieben werden. Brennwert und Niedertemperaturkessel sind ausgenommen.
Außerdem werden die Anforderungen an Anzeigen in Zeitungen und Immobilienportalen erhöht. Art des Energieausweises, Energieverbrauch der Immobilie und Energieträger müssen genannt werden. Ab dem 1.Mai werden Verstöße als Ordnungswidrigkeit mit bis zu 15.000 Euro geahndet. Was Sie bei Ihrer Immobilienanzeige sonst noch beachten sollten, lesen Sie hier.
EEG-Umlage kaum spürbar gesunken
Die im Erneuerbare Energien Gesetz festgelegte „Umlage für die Einspeisung erneuerbarer Energien“ ist zum 1. Januar 2015 von 6,24 auf 6,17 Cent pro Kilowattstunde gesunken. Die Umlage ist Teil des Strompreises und sichert die garantierten Preise für Stromeinspeisung durch Windparks und Solaranlagen. Positives Signal: Der Strompreis soll in absehbarer Zeit nicht steigen.
Infografik Grunderwerbsteuer der Bundesländer

Wie ein Profi rechnet: Wertermittlung für Ihre Immobilie

Haben Sie sich schon einmal gefragt, wie Preise für Immobilienangebote gefunden werden? Und was der richtige Verkaufspreis Ihrer Immobilie im Taunus ist? Professionelle Makler berechnen den optimalen Verkehrswert zum Zeitpunkt der Wertermittlung, siehe §194 BauGB. Der Gesetzgeber hält hierzu die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, bereit. Keine Angst, mit mehr Paragraphen langweile ich Sie nicht. Verkürzt gibt es drei Verfahren.
Der Verkehrswert von Einfamilienhäusern-, Doppel- und Reihenhäusern ist nach dem Sachwertverfahren zu ermitteln (§21ff). Hier werden Boden- und Gebäudewert zusammengeführt. Aus Bodenrichtwert für Ihre Lage und Grundstücksgröße ergibt sich zunächst ein Betrag für Ihr Grundstück. Aber welchen Wert hat das Haus? Im Grunde schaut man, was es kosten würde Ihr Haus heute neu zu bauen – genau so wie es jetzt dasteht. Hierfür greift man auf die sogenannte Normalherstellungskostentabelle zurück, in der die heutigen Baukosten enthalten sind. Nun berücksichtige ich Zustand, Renovierungsstau und Alter Ihres Hauses und ziehe dafür einen Betrag X ab. Zuschläge gibt es für besondere Ausstattungsmerkmale wie eine aufwändige und gepflegte Außenanlage, einen Pool, zusätzliche Garagen etc. Auch die gegenwärtige Marktlage, also Angebot und Nachfrage, spielen eine Rolle. Ich nutze für diese Berechnung eine spezielle Immobiliensoftware. Sie hilft mir, den Wert Ihres Anwesens ziemlich genau zu schätzen. Den Rechenweg und das Ergebnis präsentiere ich Eigentümern gerne persönlich – für bestmögliche Transparenz.
Den Wert unbebauter Grundstücke und Eigentumswohnungen berechnet man nach dem Vergleichswertverfahren (§15). Das Prinzip: die zu bewertende Immobilie wird mit Grundstücken bzw. Eigentumswohnungen verglichen, die in Lage, Nutzung, Größe etc. übereinstimmen. Perfekt also, wenn unmittelbar neben dem Grundstück ein weiteres gleicher Größe und Eigenschaften gerade verkauft wurde. Oder wenn zwei gleiche Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus vor kurzem vermittelt wurden. Solche Fälle sind jedoch selten. Daher ist es optimal, wenn sich der Makler in seinem Gebiet gut auskennt und hier regelmäßig vermittelt. So kann er sich auf vergangene Verkäufe, Mieten und Bewirtschaftungskosten möglichst ähnlicher Immobilien stützen, um den optimalen Verkehrswert zu ermitteln.
Miet- und Gewerbeimmobilien sowie verpachtete Grundstücke werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Bei diesen Renditeobjekten werden, vereinfacht dargestellt, die jährlich erwirtschafteten Kapitalerträge (Mieten oder Pacht) gegen die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten gerechnet. Hierzu zählen Aufwand für Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis und Betriebskosten.
Bestimmt fragen Sie sich jetzt, welches Ergebnis eine entsprechende Wertermittlung für Ihre Immobilie in Königstein, Kronberg, Bad Soden oder im weiteren Umfeld bringt? Sprechen Sie mich an, ich berate Sie gerne – kostenlos und unverbindlich.
wertermittlung
Beispiel für Wertermittlung eines Einfamilienhauses in Königstein

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