Wohnen Im Taunus

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Schlagwort: Miete

Löst möbliertes Wohnen die Probleme von Vermietern?

Mietpreisbremse, restriktives Mietrecht, politische Vorgaben für teure energetische Sanierung und hohe Kosten bei Neubau und Renovierung – Vermietern kann der Spaß an ihrem Immobilien-Investment manchmal ordentlich vergehen. Die möblierte Vermietung scheint einige Probleme der Vermieter zu lösen, insbesondere weil für diese bestimmte Art der Kurzzeitvermietung der Mietpreis in der Regel frei gewählt werden kann. Auch der übliche Mieterschutz ist in einigen Punkten deutlich gelockert. Es genügt allerdings nicht, einen Tisch mit ein paar Stühlen in die Wohnung zu stellen und dafür eine deutlich höhere Miete zu verlangen. Diese fünf Punkte sollten Sie als Vermieter beachten.
1) Besondere Gesetzeslage erfordert eigene Mietverträge
Beim möblierten Wohnen handelt es sich um „Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist“. Die genaue Formulierung lesen Sie unter §549 Abs.2,1 des BGB. Das bedeutet, dass Vermieter und Mieter deutlich einfacher und kurzfristiger kündigen können als bei der Langzeitmiete. Zudem können Vermieter den Mietpreis entsprechend der Nachfrage festlegen und sind bei Mieterhöhungen nicht vom Gesetzgeber durch die sogenannte Mietpreisbremse eingeschränkt. Für Ihre möblierte Wohnung brauchen Sie daher einen speziellen Vertrag. Im Internet kursieren diverse Vertragsvorlagen für möbliertes Wohnen. Verwechseln Sie diese nicht mit Kurzzeitmietverträgen. Das sind grundsätzlich „normale“ Mietverträge, die aus genau definierten Gründen zeitlich begrenzt sind – zum Beispiel wegen bevorstehendem Eigenbedarf des Vermieters, wegen anstehender Sanierung oder Abriss des Mietobjektes. Man sollte in jedem Fall einen rechtssicheren Vertrag von einer seriösen Quelle erwerben und dafür seinen Immobilienmakler oder einen Juristen konsultieren.
2) Den richtigen Mietpreis finden
Für Ihre möblierte Wohnung können Sie einen höheren Mietzins generieren – sicher der größte Vorteil dieser Vermietungsart. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie in einem Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt liegt, wo §556d BGB die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn regelt. Die Obergrenze von zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, bekannt als Mietpreisbremse, gilt für auf kurze Zeit vermietete Wohnungen nicht. Beliebig in die Höhe treiben lässt sich die Kaltmiete dennoch nicht. Mieter vergleichen sehr wohl, wieviel sie für welches Angebot zahlen müssen. Dazu trägt auch die enorme Preistransparenz des Marktes bei, zum Beispiel dank mobiler Apps der Immobilienportale im Internet. Legen Sie den Preis zu hoch an, tun Sie sich schwer mit der Neuvermietung Ihrer Immobilie.
Als Faustformel für den Mietpreisaufschlag im Vergleich zur Langzeitvermietung gilt: Wenn Sie die Mehrkosten für die Ausstattung nach etwa einem Jahr wieder eingenommen haben, sind Sie auf dem richtigen Weg. Fragen Sie im Zweifelsfall den örtlichen Immobilienmakler Ihres Vertrauens wie viel Sie verlangen können.
3) Eignungsprüfung: Passt möbliertes Wohnen zu Ihrer Immobilie?
Ob das Konzept des möblierten Wohnens für Sie aufgeht, hängt maßgeblich von der Infrastruktur rund um Ihre Wohnung ab. Mieter achten bei ihrer Wahl in der Regel auf ideale Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sowie auf Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten vor Ort. Wenn in unmittelbarer Nähe leicht geparkt werden kann, umso besser. Üblicherweise wird Wohnen auf Zeit für Ein- bis Zweizimmerappartements angeboten. Grundsätzlich könnte man auch eine größere Wohnung oder ein Haus auf diese Weise vermieten. Die Nachfrage ist aber geringer, längere Leerstände sind möglich. Diese Immobilien sind eher für Firmen interessant, die darin leitende Angestellte und Führungskräfte temporär unterbringen. Wenn mehrere größere Firmen in der Region ansässig sind, kann es funktionieren. Generell sollte sich die Immobilie in einem Ballungsgebiet befinden. Ländliche Regionen sind deutlich seltener gefragt und erzielen weitaus weniger Mieteinnahmen.
4) Vollständig möblieren
Wer für begrenzte Zeit, zum Beispiel für ein Arbeitsprojekt, und möglicherweise aus dem Ausland herzieht, reist nur mit leichtem Gepäck an – vielleicht sogar nur mit einem Koffer. Da sollte die Wohnung schon die üblichen Alltagsgegenstände und allen Komfort bieten. Denken Sie für die vorhandene Einbauküche mit E-Geräten an Besteck, (Koch-) Geschirr, Toaster, Wasserkocher und Kaffeemaschine. Im Bad sollten zum Beispiel Handtücher und Badvorleger vorhanden sein. Fürs Schlafzimmer benötigen Sie neben dem Bett, Nachttisch, Kleiderschrank auch Bettwäsche in mehrfacher Ausstattung. Die üblichen Wohnzimmermöbel ergänzen Sie am besten um einen Esstisch mit Stühlen und denken Sie an TV, Internet, Stereoanlage oder Lautsprecher für Musikstreaming per Handy. Wichtig ist, dass die Ausstattung zum Niveau der Wohnung, dem Anspruch der gewünschten Mieter und dem geforderten Mietpreis passt. Ein paar tausend Euro sollten Sie sicher investieren.
5) Höherer Aufwand und Abnutzung erfordern Rücklagen
Einen höheren Mietpreis zu generieren klingt erstmal verlockend. Welcher Vermieter will das nicht? Allerdings fallen gegenüber der Langzeitvermietung höhere Kosten an. Die regelmäßige Vermittlung von Kurzzeitmietern ist aufwändiger. Sie benötigen ein kontinuierliches Marketing im Idealfall in Form von Internetwerbung, einer Website, Flyern und mehr. Da Kurzzeitmieter häufig aus dem Ausland kommen, sollte Ihr Marketingmaterial auch in Englisch vorliegen. Am besten beauftragen Sie einen erfahrenen Immobilienmakler, der für Ihre Vollvermietung sorgt. Je nach Nachfrage kann es immer zu Mietausfällen kommen. Berücksichtigen Sie bitte auch die Abnutzung des Inventars. Je nach Zustand sollten Sie die Möbel alle paar Jahre erneuern. Mein Tipp: kaufen Sie nicht nur IKEA-Möbel. Die sind zwar in der Anschaffung günstig, aber oft empfindlich. Die höhere Beanspruchung von wechselnden Mietern lässt sie schnell abgenutzt aussehen. Bei den regelmäßigen Abnahmen und Übergaben der Wohnung ist ein ausführliches Protokoll zu führen. Dabei muss das Inventar genau gezählt und auf Schäden geprüft werden. Sie sehen, für die Kurzzeitvermietung entsteht ein höherer Aufwand und mehr Kosten. Planen Sie hierfür Rücklagen ein.
Ob die Vor- oder die Nachteile im individuellen Fall überwiegen, muss jeder Vermieter selbst entscheiden. Für Ihre Immobilie im Rhein-Main Gebiet berate ich Sie gerne ob es sich für Sie lohnt, welche Ausstattung gefragt ist und welche Dienstleister für Sie wichtig sind. Sie planen ein steuerbegünstigtes Boarding House? Profitieren Sie von meinem Know-how. Rufen Sie mich jetzt an unter 06174-9988397

Komfortable Ausstattung bei Wohnen auf Zeit

Bei Wohnen auf Zeit achten anspruchsvolle Mieter auf hohen Wohnkomfort. Vermieter sollten daher auf eine möglichst ansprechend Ausstattung achten.


 

Wohnimmobilien benötigen 52% ihrer Energie fürs Heizen

Haben Sie sich schon einmal gefragt wie viel Energie Sie wofür in Ihrem Haushalt verbrauchen? Die Internationale Energieagentur hats geprüft. Demnach geht mehr als die Hälfte der Energie in die Heizung Ihres Wohnraums. Zwar sanken die Preise für Heizöl und Fernwärme laut Heizspiegel 2014 um einige Prozentpunkte und auch der milde letzte Winter hat zur Entlastung des Budgets beigetragen. Ob der kommende Winter diesmal eine lange Kälteperiode bringt, wird sich erst noch zeigen.
Hohe Energiekosten sind der Grund warum ich bei Besichtigungen oft zum energetischen Zustand der Immobilie befragt werde. Nicht nur die technische Ausstattung wie Außendämmung, Alter und Energieträger der Heizungsanlage oder die Fenster- und Dachisolierung werden erörtert. Auch die gesetzlichen Bestimmungen sind für Käufer relevant.
So sieht die neue Energie-Einsparverordnung EnEV beispielsweise vor, dass Immobilienkäufer ab 2015 keine Heizung betreiben dürfen, die älter als 30 Jahre ist. Hat man eine alte Heizung mitgekauft, muss man sie zwingend austauschen, was aus energetischen Gründen auch Sinn macht.
Auch Mieter achten darauf, wie hoch die Energiekosten ihrer Wunschimmobilie sind. Aufschluss darüber gibt der Energieausweis mit Angabe des Verbrauchskennwertes. Spätestens seit 1. Mai 2014 muss dieser zwingend vom Eigentümer zur Verfügung gestellt werden.
Infografik Energieverbrauch Haushalt

Mietpreisbremse und Bestellerprinzip beschlossen

Justiz- und Verbraucherminister Heiko Maas (SPD) und die Führung der Koalitionsfraktionen haben sich endlich geeinigt. „Mieten müssen auch für Normalverdiener bezahlbar bleiben“, erklärte Minister Maas. Mietsteigerungen zwischen 30 und 40 Prozent in manchen Ballungsgebieten seien inakzeptabel. Darum gilt ab der ersten Jahreshälfte 2015: Bei Neuvermietung darf die Miete maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen – in ausgewählten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Welche das sind, wird von den Ländern für einen Zeitraum von fünf Jahren festgelegt.
Ausnahmen der Regel sind Neubauten. Hier will man die Investitionsbereitschaft nicht bremsen. Ebenso ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ausgenommen.
Gleichzeitig hat die Koalitionsregierung das sogenannte Bestellerprinzip beschlossen. Eigentümer, die einen Makler mit der Vermietung beauftragen, müssen diese Leistung künftig zwingend selbst bezahlen. Bislang wurden die Kosten für die Vermarktung in der Regel dem Mieter berechnet.
Ob und wie diese Maßnahmen Mieter tatsächlich finanziell entlasten, wird sich im Verlauf des kommenden Jahres zeigen. Als Makler in und um Königstein, Kronberg und Bad Soden bin ich besonders gespannt, wie das Bestellerprinzip von Vermietern angenommen wird. Meine Herausforderung wird es sein, Vermieter weiterhin von meiner Leistung zu überzeugen – eigentlich nichts Neues für mich. Eigentümer werden sich mehr damit auseinandersetzen, welche Leistung sie erwarten können. Worauf es bei der Vermietung ankommt lesen Sie hier
Lavendel Garden
Ausgenommen von der Neuregelung: Neubauten wie das Projekt Lavendel Garden in Kelsterbach. Foto: DemirBauGmbH

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