Wohnen Im Taunus

Immobilien- und Livestyle-Blog für Eigentümer und solche, die es werden wollen.

Schlagwort: Notarvertrag

10 Dinge, die Sie über Immobilienkaufverträge wissen sollten

Der Verkauf einer Immobilie wird in Deutschland immer mit einem Kaufvertrag beim Notar besiegelt. Das Dokument ist sehr wichtig, denn es regelt die Bedingungen für den Besitzübergang. Dabei ist der Kaufpreis zwar ein wesentlicher Aspekt, doch lange nicht der einzige. Worauf kommt es also an?
1) Nie ohne Finanzierungsbestätigung
Wenn Käufer und Verkäufer sich über das Immobiliengeschäft und den Preis einig sind, kann der Kaufvertrag aufgesetzt werden. Vorausgesetzt, es liegt eine Finanzierungsbestätigung der Bank vor. Der Käufer sollte den Darlehensvertrag nicht vor dem Kaufvertrag abschließen. Denn wenn dieser platzt, muss er der Bank viele Tausend Euro Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Auch der Verkäufer sollte die Finanzierbarkeit seines Käufers prüfen. Nur so kann er sicher sein, dass der Kaufpreis auch wirklich gezahlt werden kann. Ganz wichtig ist daher die Finanzierungsbestätigung der Bank.
2) Kaufvertrag ist Sache des Notars
Den Kaufvertrag kann nur ein Notar aufsetzen, da ein Immobilienverkauf zwingend notariell beurkundet werden muss. Andernfalls wäre der Vertrag nicht rechtsgültig. Lesen Sie mehr über die Rolle des Notars beim Immobilienverkauf.
Der Notar gestaltet den Vertrag nach den Wünschen der Vertragsparteien, natürlich stets im Rahmen der rechtlichen Vorgaben. Als professioneller Immobilienmakler stelle ich dem Notar alle relevanten Informationen zur Verfügung. Dazu gehören die persönlichen Daten aller Verkäufer und Käufer. Zudem informiere ich über die relevanten Grundbuchdaten der Immobilie, den Kaufpreisanteil für bewegliche Güter, Nebenflächen der Immobilie und vieles mehr.
3) Immobilie sollte möglichst lastenfrei übergeben werden
In Grundbuch sind Belastungen eingetragen, die entweder gelöscht oder übernommen werden müssen. Abteilung I des Grundbuchs gibt Auskunft über den Eigentümer der Immobilie. Abteilung II führt persönliche Rechte auf, also Nießbrauch, Wohn-, Wege- und Leitungsrechte. Grundschulden und Hypotheken finden Sie in Abteilung III. Die Rechte und Pflichten in Abteilung II und III sollte man möglichst löschen.
4) So reduzieren Käufer die Grunderwerbsteuer
Mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen, Schränke oder andere Möbel, können separat ausgewiesen werden. Der Käufer muss auf bewegliche Güter dann keine Grunderwerbsteuer zahlen und kann so die Steuerabgaben etwas reduzieren. Dieser Vorteil betrifft aber nur den Käufer. Für den Verkäufer spielt es keine Rolle. Es sollten für mitverkaufte Güter Einzelpreise festgelegt werden. So können Auseinandersetzungen darüber vermieten werden, welcher Gegenstand welchen Wert hat – etwa, wenn bei Mängeln an diesen Gütern Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. Vorsicht: Beschließen Sie für bewegliche Gegenstände keine überzogenen Preise. Eine 15 Jahre alte Standard-Einbauküche aus dem Möbelhaus hat sicher keinen Restwert von zig Tausend Euro. Das Finanzamt achtet auf realistische Restwerte.
5) Zustimmung des Verwalters beim Wohnungsverkauf
Falls es sich bei der Immobilie um eine Eigentumswohnung handelt, lohnt der Blick in die Teilungserklärung. Häufig ist darin festgelegt, dass der Hausverwalter dem Verkauf zustimmen muss. Dies dient dem Schutz der Eigentümergemeinschaft. Die Zustimmung darf jedoch nur aus triftigem Grund verweigert werden. Etwa, wenn der Verkäufer das Hausgeld nicht vollständig gezahlt hat. Oder falls der Käufer ein unerwünschtes Gewerbe in der Wohnung ausführen möchte. Sofern nötig, holt der Notar die Zustimmung des Verwalters ein. Dem Verkäufer können daraus Kosten entstehen, sowohl durch die Leistung des Notars als auch durch den Aufwand der Hausverwaltung. Denn mit Unterzeichnung des Kaufvertrages hat er sich zur Eigentumsübertragung verpflichtet. Die Zustimmung des Verwalters ist eine der Voraussetzungen für diese Übertragung.
6) Was für die Fälligkeit des Kaufpreises nötig ist
Nach Unterzeichnung des Notarvertrages wird der Kaufpreis nicht unmittelbar fällig. Zuerst müssen einige Bedingungen erfüllt sein. Zunächst wird die Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Sie garantiert dem Käufer, dass der Verkäufer die Immobilie nicht noch einmal verkaufen oder mit Hypotheken belasten kann. Finanziert der Käufer die Immobilie, so verlangt die Bank eine Grundschuld. Diese wird im Grundbuch vor der Eigentumsvormerkung eingetragen.
Der Notar holt gegebenenfalls die Zustimmung des Verwalters beim Wohnungsverkauf ein. Beim Hausverkauf kann ein Vorkaufsrecht der Gemeinde bestehen. Hier besorgt der Notar eine Verzichtserklärung. Ebenso bezieht er Verzichtserklärungen für die in Punkt drei beschriebenen Rechte. Wichtige Voraussetzung ist zudem die Löschungsbewilligung der Bank des Verkäufers. Häufig hat dieser noch Resthypotheken auf der zu veräußernden Immobilie. Die Bank erteilt die Bewilligung unter der Maßgabe, die Grundschuld erst zu löschen, wenn die verbliebene Hypothek beglichen wird.
Erst nachdem alle Punkte erledigt sind, steht einer Umschreibung im Grundbuch nichts mehr im Wege und der Kaufpreis kann vom Käufer gezahlt werden. In der Regel dauert es daher etwa sechs bis acht Wochen bis der Kaufpreis fällig wird.
7) Zahlungsverzug: Wenn kein Geld fliest
Falls der Käufer nach Aufforderung des Notars und Ablauf einer kurzen Frist nicht zahlt, gerät er automatisch in Verzug. Die Verzugszinsen sind gesetzlich auf fünf Prozent über Basiszins festgelegt. Schlimmer noch, der Verkäufer kann nach Fristablauf vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz fordern. Eine Rückabwicklung ist für den Käufer mit hohen Kosten verbunden. Nicht zuletzt aus diesem Grund empfiehlt es sich für beide Parteien, auf eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank VOR Unterzeichnung des Kaufvertrages zu bestehen, siehe Punkt eins.
8) Übergabe ist nicht gleich Eigentum
Erst wenn das Geld auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist, erfolgt die Schlüsselübergabe der Immobilie. Der Käufer ist dann aber noch nicht automatisch Eigentümer, das wird oft fehlgedeutet. Zum Eigentümer wird er erst mit Eintragung im Grundbuch. Das kann Wochen und sogar Monate nach der Kaufpreiszahlung sein, je nachdem wie schnell das Grundbuchamt die Umschreibung vornimmt. Trotzdem kann der Käufer die Immobilie in vollem Umfang nutzen, also selbst einziehen oder vermieten. Alle Rechte und Pflichten gehen mit Übergabe auf den Käufer über. Umso wichtiger ist es, dass die Übergabe „sauber“ erfolgt und beispielsweise alle Zählerstände der Versorger korrekt abgelesen werden. Falls der Vertrag durch einen professionellen Immobilienmakler vermittelt wurde, begleitet er sicher die Übergabe und führt Protokoll.
9) Kauf von vermieteten Immobilien
Falls die Immobilie vermietet ist, werden alle Rechte und Pflichten des Verkäufers gegenüber dem Mieter auf den neuen Eigentümer übertragen. Es muss also kein neuer Mietvertrag geschlossen werden. Allerdings sollte der Verkäufer seine Mieter über den Immobilienverkauf informieren und die Erlaubnis einholen, die Kaution an den neuen Eigentümer weiterzugeben. Andernfalls haftet der Verkäufer weiterhin für die Kaution.
10) Gewährleistung für Mängel
Bestandsimmobilien gehen grundsätzlich wie gesehen und ohne Gewährleistung an den neuen Eigentümer. Hierbei gibt es nur zwei Ausnahmen. Die erste betrifft die sogenannte arglistige Täuschung. Der Verkäufer muss jeden Mangel benennen. Auch, wenn er nur den geringsten Verdacht hat. Ob vorsätzlich oder nicht, ein Verschweigen kann als Täuschung gewertet werden. Auch die Zusicherung bestimmter Eigenschaften der Immobilie, zum Beispiel die Isolierung betreffend, sollte vom Verkäufer nur vorsichtig gegeben werden. Wird die zugesicherte Eigenschaft nicht erfüllt, wird der Verkäufer schadenersatzpflichtig.
Die zweite Ausnahme ist der Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger. Hier sieht der Gesetzgeber eine Gewährleistungspflicht von fünf Jahren vor. Entstehen in dieser Zeit Mängel, so muss der Bauträger sie beheben.

Immobilien Kaufvertrag

Beim Kaufvertrag für Wohnimmobilien ist einiges zu beachten. Fragen Sie Ihren professionellen Immobilienmakler im Vorfeld. Er berät Sie gerne.

Die Rolle des Notars beim Immobilienverkauf

Wenn in Deutschland eine Immobilie den Besitzer wechselt ist er stets beteiligt: Der Notar. Ein Kaufvertrag ist nur dann rechtsgültig wenn er ihn beurkundet hat. Dies dient dem Schutz von Verkäufer und Käufer. Schließlich geht es beim Immobilienkauf um erhebliche Sachwerte. Aber was sind die Aufgaben eines Notars? Insbesondere unerfahrene Verkäufer und Käufer fragen mich oft, was sie beim Notartermin erwartet und wie es danach weitergeht.
Der Notar wird erst beauftragt, wenn sich Verkäufer und Käufer einer Wohnung oder eines Hauses grundsätzlich über den Handel einig sind. Verkäufer A möchte also zum Beispiel sein Haus an Käufer B verkaufen. Nun hat der Käufer das Recht, einen Notar auszuwählen. Er zahlt ja auch die Beurkundungskosten in Höhe von etwa zwei Prozent des Kaufpreises inkl. Gebühren verschiedener Ämter. Oft hatten Käufer schon in anderen Beurkundungsfragen einen Notar beauftragt und vertrauen ihm daher auch den Kaufvertrag für ihre Immobilie an. Natürlich kann ich durch langjährige Zusammenarbeit mit Notaren in Königstein, dem Vordertaunus und Frankfurt gerne eine Empfehlung abgeben.
Unparteiischer Berater ohne Rechtsberatung
Gleich welcher Notar den Auftrag erhält, er muss die Verkäuferseite ebenso beraten wie den Käufer. Das unterscheidet ihn von einem Rechtsanwalt, der nur eine Seite vertritt. Auch bewertet der Notar den Sachverhalt nicht. Vielmehr führt er wie ein Lotse durch den Paragraphen-Dschungel und sorgt für den rechtlich korrekten Kaufvertrag und reibungslosen Eigentumsübergang.
Der Kaufvertrag für Wohnimmobilien ist in der Regel ein Standardvertrag und wird individuell angepasst. Als professioneller Immobilienmakler beschleunige ich den Prozess, indem ich alle nötigen Daten sammle und an den Notar weiterleite. Hierzu gehören die persönlichen Daten von Käufern und Verkäufern. Besondere Zahlungsmodalitäten und den Zahlungstermin habe ich bis dahin geklärt und gebe sie ebenfalls an den Notar weiter. Zudem erhält er die Daten der Immobilie. Neben Anschrift, Grundbuchdaten und Kaufpreis ist der Kaufpreisanteil für bewegliche Güter wichtig. Denn auf die Einbauküche oder andere Möbel zahlt der Käufer keine Grunderwerbsteuer. Dadurch lässt sich für den Käufer oft Geld sparen.
Der Notarvertrag
Liegen alle notwendigen Angaben vor, erstellt der Notar den Vertragsentwurf und leitet ihn entweder direkt oder über den Immobilienmakler an die Parteien weiter. Nun macht es einen Unterschied, ob sich bei dem Immobilienverkauf ein Verbraucher und ein Unternehmer oder zwei Verbraucher gegenüberstehen. Verkauft ein Unternehmer zum Beispiel eine Neubauwohnung an einen Verbraucher, muss dieser 14 Tage Zeit zur Prüfung haben. Das regelt §17 Beurkundungsgesetz. Ist der Verkäufer eine Privatperson, kann der Notartermin schon früher stattfinden. Doch auch hier sollten beide Parteien genügend Zeit zur sorgfältigen Durchsicht haben. Aufkommende juristische Fragen beantwortet der Notar gerne.
Der Vertrag regelt unter anderem den Besitzübergang. Bisherige Verbindlichkeiten wie Hypotheken oder Grundschulden werden in der Regel gelöscht. Eine Übernahme des Verkäuferkredites ist zwar grundsätzlich möglich. Da die aktuellen Zinsen für Immobilienkredite derzeit aber sehr niedrig sind, ist ein Neuabschluss meist sinnvoller. Auch, wenn die Kosten für Löschung und Neueintragung dann nicht eingespart werden können.
Alle Vereinbarungen rund um den Immobilienverkauf müssen zwingend vertraglich vereinbart werden. Nebenabreden, die nicht spätestens beim Notartermin festgehalten werden sind unzulässig. Zum Beispiel eine nachträgliche Änderung des Kaufpreises. Es gilt nur, was beim Notartermin unterzeichnet wird. Unlängst hatte ich den Fall, dass der Tiefgaragenstellplatz nicht im Vertrag aufgeführt wurde. Er wurde schlicht vergessen. In diesem Fall protokollierte der Notar nach, gegen Gebühr.
Beim Notartermin
Das Wort Notar stammt aus dem Latein und bedeutet soviel wie der schnell Schreibende. Schnell vorlesen können Notare aber auch. Routiniert lesen sie bei der Beurkundung Wort für Wort laut vor. Beide Vertragsparteien haben dabei Gelegenheit für Fragen. Die letzten Änderungen können jetzt noch festgehalten werden. Übrigens begleite ich als Makler die Käufer und Verkäufer persönlich zum Notartermin. Das gehört für mich zum Service. Besonders unerfahrene Kunden schätzen es wenn sie jemanden mit Erfahrung an ihrer Seite haben.
Üblicherweise ist solch ein Standardvertrag nach einer Stunde vollständig gelesen und zur Unterschrift bereit. Wenige Tage nach dem Termin erhalten Verkäufer und Käufer eine mit Siegel versehene Vertragskopie.
Schritt für Schritt zum Eigentumsübergang
Unmittelbar nach Unterzeichnung des Kaufvertrages veranlassen Notar und Käufer die Auflassungsvormerkung. Damit reserviert er die Immobilie für den Käufer im Grundbuch. Gleichzeitig verhindert diese Vormerkung, dass der Verkäufer die Immobilie noch einmal an einen anderen Interessenten verkauft.
In den folgenden Wochen organisiert der Notar alle notwendigen Dokumente. Etwa die Verzichtserklärung der Gemeinde auf ein mögliches Vorkaufsrecht, Löschungsbestätigungen eingetragener Grundpfandrechte und gegebenenfalls die Zustimmung des Hausverwalters beim Kauf einer Eigentumswohnung. Das Finanzamt erhält von ihm eine Meldung zum Kaufvertrag, damit es den Bescheid zur Grunderwerbsteuer senden kann. Finanziert der Käufer über einen Kredit bestellt der Notar die Eintragung der neuen Grundpfandrechte im Grundbuch. Ideal, wenn die Bank die dafür nötigen Unterlagen schon vor dem Notartermin übermittelt. So lassen sich Verzögerungen vermeiden.
Der Kaufpreis fliest erst auf Anweisung des Notars, wenn die beschriebenen Voraussetzungen erfüllt sind. In der Regel vergehen bis dahin sechs bis acht Wochen. Ist der Kaufpreis gezahlt, kann die Schlüsselübergabe erfolgen. Ab jetzt kann die Immobilie vom Käufer genutzt werden, alle Rechte und Pflichten sind mit Kaufpreiszahlung auf ihn übergegangen. Damit er im juristischen Sinne Eigentümer ist muss der Notar noch die Eigentumseintragung im Grundbuch beantragen. Das veranlasst er sobald das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt hat, also den Zahlungseingang der Grunderwerbsteuer bestätigt. Mit Eintragungsmitteilung des Grundbuchamtes ist das Rechtsgeschäft endgültig abgeschlossen und die Arbeit des Notars getan.

Bild Notarvertrag

Beim Kauf einer Immobilie beurkundet der Notar den Kaufvertrag – zum Schutz von Käufer und Verkäufer.

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