Wohnen Im Taunus

Immobilien- und Livestyle-Blog für Eigentümer und solche, die es werden wollen.

Schlagwort: Vermittlung

Immobilienmarkt 2015: Wichtige Änderungen

Das vor uns liegende Jahr bringt einige Änderungen für den Immobilienmarkt. Was genau auf Vermieter, Eigentümer, Mieter und Käufer zukommt, habe ich für Sie kurz und bündig zusammengefasst.
Mietpreisbremse für gestresste Wohnmärkte
Mieter in Städten und Regionen mit wenig Wohnraum werden künftig durch die sogenannte Mietpreisbremse entlastet. Bislang können Eigentümer den Mietpreis nach eigenem Ermessen festlegen. Tritt die Mietpreisbremse wie geplant in der ersten Jahreshälfte in Kraft, dürfen Bundesländer Gebiete mit knappem Wohnraum für fünf Jahre festlegen. Dort darf die Nettokaltmiete bei Neuvermietung dann höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind Neubauten und grundsanierte Wohnimmobilien.
Bestellerprinzip regelt Provisionszahlung neu
Ebenfalls das Konto des Mieters entlasten soll das sogenannte Bestellerprinzip. Wer den Immobilienmakler bestellt, muss ihn künftig auch bezahlen. Meist sind dies die Vermieter. Auf sie kommt künftig zunächst eine Mehrbelastung zu. Ein guter Service mit Schutz vor zu geringen Mieteinnahmen, falscher Mieterwahl oder Leerstand der Immobilie sollte die Zusatzkosten aber wert sein. Wussten Sie schon? Wenn Sie als Eigentümer beispielsweise eine Wohnung oder ein Haus in Königstein vermieten möchten, können Sie die Kosten für die Wohnungsvermittlung steuerlich geltend machen.
So wie die Mietpreisbremse ist auch das Bestellerprinzip für die erste Jahreshälfte geplant. Es wurde im Oktober 2014 vom Bundeskabinett verabschiedet. Nach Prüfung von Bundestag und Bundesrat wird es vom Bundespräsidenten unterzeichnet und tritt damit in Kraft.
Höhere Grunderwerbsteuer flutet Kasse der Bundesländer
Die Grunderwerbsteuer steigt wieder. Diesmal nicht in Hessen, sondern in Nordrhein-Westfalen und dem Saarland auf 6,5 Prozent. Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen alle Länder die Abgaben der Immobilienkäufer selbst bestimmen – und nutzen dies für saftige Steuererhöhungen. In 2014 haben fünf Länder erhöht. Allein Hessen hatte die Steuer innerhalb der letzten zwei Jahre von 3,5 auf auf 6 Prozent erhöht. Damit sind die Abgaben an den Fiskus beim Immobilienkauf ein wesentlicher Kostenfaktor.
KfW Zinsen weiter im Tiefflug
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat die Zinsen für die Förderprogramme „Energieeffizient Bauen“, „Wohneigentum“ und „Altersgerechtes Umbauen“ um bis zu 0,25 Prozent gesenkt. Bauen Sie als Eigentümer eine Wohnung altersgerecht um, erhalten Sie einen Zuschuss von 5.000 Euro. Die Zinsübersicht finden Sie hier.
EnEV 2014: Verbot alter Heizungen & neue Anforderung an Immobilienanzeigen
Gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV) dürfen Öl- und Gasheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, nicht mehr betrieben werden. Brennwert und Niedertemperaturkessel sind ausgenommen.
Außerdem werden die Anforderungen an Anzeigen in Zeitungen und Immobilienportalen erhöht. Art des Energieausweises, Energieverbrauch der Immobilie und Energieträger müssen genannt werden. Ab dem 1.Mai werden Verstöße als Ordnungswidrigkeit mit bis zu 15.000 Euro geahndet. Was Sie bei Ihrer Immobilienanzeige sonst noch beachten sollten, lesen Sie hier.
EEG-Umlage kaum spürbar gesunken
Die im Erneuerbare Energien Gesetz festgelegte „Umlage für die Einspeisung erneuerbarer Energien“ ist zum 1. Januar 2015 von 6,24 auf 6,17 Cent pro Kilowattstunde gesunken. Die Umlage ist Teil des Strompreises und sichert die garantierten Preise für Stromeinspeisung durch Windparks und Solaranlagen. Positives Signal: Der Strompreis soll in absehbarer Zeit nicht steigen.
Infografik Grunderwerbsteuer der Bundesländer

Vier Schritte zur erfolgreichen Immobilienanzeige

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder vermieten, müssen Sie Aufmerksamkeit generieren. Wirklich jeder, der in Ihrer Gegend ein neues Zuhause sucht, sollte von Ihrem Angebot erfahren. Nur so finden Sie zeitnah einen passenden Käufer oder Mieter. Sie brauchen also eine Immobilienanzeige, die gleichermaßen informiert wie Lust auf Wohnen macht. Und so geht’s:
Schritt 1: Entscheidung für Zeitung oder Internet
Wo möchten Sie inserieren? Entweder Sie geben eine kleine Textanzeige im Immobilienteil Ihrer Lokalzeitung auf. Die wichtigsten Informationen bekommen Sie in drei Zeilen. Ungefähr so: „3ZKB in Kö, 62qm, GA, NR, EBK, Blk, WC, TGLBad, 650,- kalt. Chiffre 83943.“ Für viele Privatvermieter ist das noch immer der Königsweg. Meine Empfehlung: Wenn Sie Ihre Immobilie zum bestmöglichen Preis verkaufen oder vermieten, und vielleicht aus mehreren Interessenten auswählen möchten, entscheiden Sie sich für ein Immobilienportal im Internet, Informationsquelle Nr. 1 für Immobiliensuchende. Laut Immostudie der Uni München werden Immobilien zu über 70 Prozent online gesucht. Aus persönlicher Erfahrung kann ich sagen, es sind meist sogar mehr.
Im Internet haben Sie außerdem mehr Möglichkeiten Ihre Immobilie mit längeren Texten und aussagekräftigen Bildern vorzustellen. Zudem wird Ihr Angebot damit auf Handys und Tablets verfügbar. Die Suche über mobile Endgeräte nimmt stetig zu. Dieser Entwicklung sollten Sie sich nicht verschließen.
Bei den Anbietern haben Sie die Qual der Wahl. Als professioneller Immobilienmakler für Königstein, Kronberg, Bad Soden und den Vordertaunus decke ich mit insgesamt 14 großen und kleineren Portalen ein breites Spektrum ab. Privatanbieter sollten sich für ein oder zwei Anbieter entscheiden, wie Immowelt oder Immonet.
Schritt 2: Einladend texten
Im Textbereich Ihrer digitalen Anzeige beschreiben Sie Ihre Immobilie detailliert. Informieren Sie nicht nur zu Ausstattung und Bauart, sondern schaffen Sie Emotionen. Vermitteln Sie einen ersten Eindruck, wie schön es sich in Ihrer Immobilie wohnt.
Vernachlässigen Sie dabei nicht die Lagebeschreibung und Infrastruktur vor Ort. Wie ist die Verkehrsanbindung, gibt es Parkmöglichkeiten, wo ist der nächste Supermarkt, Kindergarten, Sportzentrum etc. Und besonders wichtig: Achten Sie auf ordentliche Grammatik und vermeiden Sie Schreibfehler. Auch dadurch heben Sie sich von vielen Konkurrenzangeboten ab.
Schritt 3: Harte Fakten genau angeben
Hier geht es um die vergleichbaren Eckdaten Ihrer Immobilie. Anzahl der Zimmer, Quadratmeter der Wohn- und Nebenflächen, Ausstattungsmerkmale wie Küche, Pool, Balkon, Parkmöglichkeiten etc. Machen Sie möglichst genaue Angaben. Interessenten nutzen die Filterfunktion der Immobilienportale für die gezielte Suche und vergleichen die Quadratmeterpreise. Die Wohnfläche sollten Sie nicht selbst ausmessen sondern auf die Wohnflächenberechnung des Architekten zurückgreifen. Vergessen Sie nicht den Energieausweis Ihrer Immobilie zu zitieren. Diesen benötigen Sie seit 1.Mai 2014 zwingend wenn Sie eine Immobilie verkaufen, vermieten oder verpachten. Inserieren Sie ohne diese Angaben aus dem Ausweis so begehen Sie eine Ordnungswidrigkeit. Es droht ein saftiges Bußgeld von bis zu 15.000 Euro! Außerdem ist Ihre Anzeige dann abmahnfähig, wofür findige Anwälte eine ordentliche Summe kassieren. Also besser immer das Baujahr laut Energieausweis, Energieträger, Endenergiebedarf, Energieeffizienzklasse und Gültigkeitsdatum des Ausweises angeben.
Schritt 4: Mit schönen Bildern begeistern
Ihre Immobilie kann noch so tolle Ausstattungsmerkmale haben. Um aus der Masse der Angebote herauszustechen, benötigen Sie aussagekräftige Bilder, die Ihre Immobilie im besten Licht zeigen. Besucher von Immowelt & Co entscheiden anhand der Bilder in wenigen Sekunden, ob sie eine Immobilie mögen oder nicht.
Wie gut Ihre Bilder werden hängt davon ab wie fit Sie in Sachen Digitalfotografie sind. Diese Grundregeln sollten Sie auf jeden Fall beachten:

  • Räumen Sie auf. Je weniger persönliche Gegenstände, desto besser. Zeitungen, Handys oder Kinderspielzeug stören die Wohnatmosphäre.
  • Entrümpeln Sie, wenn nötig. Zu viele Möbel können einen Raum optisch verkleinern.
  • Statten Sie kahle Räume mit Möbeln aus. Lassen Sie ihre Immobilie gegebenenfalls von einem Homestaging-Profi wohnlich gestalten. Mehr dazu lesen Sie in meinem Blog-Beitrag zu Homestaging. Eine Anbieterliste bietet der Fachverband DGHR.
  • Fotografieren Sie bei Tag und schalten Sie alle Lichtquellen im Raum ein. Verwenden Sie nur im Notfall ein Blitzgerät. Die dabei entstehenden Schlagschatten lassen das Motiv unnatürlich wirken.
  • Halten Sie die Kamera gerade. Schiefe Winkel erzeugen stürzende Linien am Bildrand.
  • Nutzen Sie ein Bildbearbeitungsprogramm für kleine Retuschen. Es gibt kostenlose Programme wie Picasa (Windows) oder iPhoto (Mac). Mehr aus Ihren Bildern holen Sie mit kostenpflichtigen Programmen wie Adobe Lightroom oder Photoshop Elements (für Win & Mac).
  • Erstellen Sie Immobilienvideos für mehr Aufmerksamkeit.
  • Bleiben Sie aktuell. Bei Privatverkäufen kann es vorkommen, dass eine Immobilie länger am Markt ist. Tauschen Sie Bilder mit Schnee und kahlen Bäumen im Frühjahr aus.

Tipp: Wie Sie Ihre Immobilie besser nicht präsentieren, sehen Sie an diesen Beispielen.
Sicher, der Aufwand für eine gute Immobilienanzeige ist nicht ohne. Aber Sie werden schnell sehen, dass Ihr Engagement belohnt wird. Mit einer sorgfältig erstellten Anzeige helfen Sie Interessenten bei der Entscheidung, ob Ihre Immobilie interessant für sie ist.
Was in Sachen Vermietung und Verkauf sonst noch zu beachten ist, lesen Sie im Bereich Vermieten meines Blogs.

Digitalkamera für Immobilienfotos

Eine gute Kamera ist für aussagekräftige Immobilienfotos wichtig. Handybilder wirken unprofessionell.

Was ist Ihre Immobilie wert?

Diese Frage steht meist im Mittelpunkt wenn es um den Verkauf der eigenen Immobilie geht. Sind es 550.000 Euro? Oder bekomme ich für mein ruhig gelegenes Einfamilienhaus im Taunus mit Garten und toller Ausstattung doch über 600.000 Euro? Oft geht es um tausende von Euro. Geld, für das Eigentümer oft jahrelang Kredite abgezahlt haben. Ein sensibles Thema also, bei dem Haus- und Wohnungsbesitzer keine Fehler machen wollen. Im Internet gibt es zahlreiche Seiten und Anbieter die, teils kostenfrei oder gegen Gebühr, den vermeintlich richtigen Kaufpreis ermitteln. In der Regel müssen Eigentümer nur Eckdaten und Zustand des Hauses angeben. Wirklich verlässlich sind diese Dienste erfahrungsgemäß nicht. Schließlich lässt sich ein Haus oder eine Wohnung nicht allein auf dem Papier bewerten. Die wichtigen Faktoren wie Lage, Zustand, Ausstattungsstandard, Renovierungsstau, Alter, Bautechnik oder Nutzungsoptionen sollten von einem professionellen Makler vor Ort eingeschätzt werden.
Das Problem
Eigentümer bewerten ihre Immobilie oft zu optimistisch. Klar, sie haben gekauft, immer wieder renoviert und einen kleinen Gewinn hätte man auch gern. Wenn dann noch das Herz an der Immobilie hängt, rufen Eigentümer nicht selten Höchstpreise auf, die sich schwer erzielen lassen. Die Taktik „Wir probieren es mal, runtergehen können wir immer noch“ ist allerdings fatal. Kaufinteressenten beobachten den Markt oft über Jahre bevor für sie sich für eine Immobilie entscheiden. Wenn eine Immobilie Monate oder sogar bis zu zwei Jahre am Markt ist entsteht der Eindruck, dass damit etwas nicht stimmt. Genau so macht man aus einer Immobilie einen Ladenhüter. Und verliert bares Geld, denn ein Verkauf ist danach nur noch über einen deutlich niedrigeren Preis möglich, der meist unter dem tatsächlichen Wert liegt.
Die Lösung für Eigentümer

BVFI Siegel

Wertermittlung vom geprüften Experten


Lassen Sie Ihre Immobilie von einem erfahrenen Immobilienmakler vor Ort schätzen. Er kennt den lokalen Markt aus früheren Vermittlungen gut und empfiehlt Ihnen den optimalen Angebotspreis für einen reibungslosen Verkauf. Übrigens: eine Immobilienwertermittlung muss Sie nichts kosten. Als geprüfter Bewerter von Wohnimmobilien biete ich diesen Service in Königstein, Kronberg, Bad Soden und im Vordertaunus kostenlos und unverbindlich an.
Welches Verfahren zur Wertermittlung Ihrer Immobilie das richtige ist lesen Sie im Beitrag Wertermittlung für Ihre Immobilie.
TIPP: Immobilienbewertungen sind nicht nur bei Kauf oder Verkauf von Immobilien gefragt, sondern auch bei

  • Erbstreitigkeiten
  • Scheidungsauseinandersetzungen zur Ermittlung des Zugewinns
  • Zwangsversteigerungen
  • Beleihungen zur Finanzierung
  • Vermögensaufstellungen

Wohnimmobilien benötigen 52% ihrer Energie fürs Heizen

Haben Sie sich schon einmal gefragt wie viel Energie Sie wofür in Ihrem Haushalt verbrauchen? Die Internationale Energieagentur hats geprüft. Demnach geht mehr als die Hälfte der Energie in die Heizung Ihres Wohnraums. Zwar sanken die Preise für Heizöl und Fernwärme laut Heizspiegel 2014 um einige Prozentpunkte und auch der milde letzte Winter hat zur Entlastung des Budgets beigetragen. Ob der kommende Winter diesmal eine lange Kälteperiode bringt, wird sich erst noch zeigen.
Hohe Energiekosten sind der Grund warum ich bei Besichtigungen oft zum energetischen Zustand der Immobilie befragt werde. Nicht nur die technische Ausstattung wie Außendämmung, Alter und Energieträger der Heizungsanlage oder die Fenster- und Dachisolierung werden erörtert. Auch die gesetzlichen Bestimmungen sind für Käufer relevant.
So sieht die neue Energie-Einsparverordnung EnEV beispielsweise vor, dass Immobilienkäufer ab 2015 keine Heizung betreiben dürfen, die älter als 30 Jahre ist. Hat man eine alte Heizung mitgekauft, muss man sie zwingend austauschen, was aus energetischen Gründen auch Sinn macht.
Auch Mieter achten darauf, wie hoch die Energiekosten ihrer Wunschimmobilie sind. Aufschluss darüber gibt der Energieausweis mit Angabe des Verbrauchskennwertes. Spätestens seit 1. Mai 2014 muss dieser zwingend vom Eigentümer zur Verfügung gestellt werden.
Infografik Energieverbrauch Haushalt

Wohnen ist etwas sehr Persönliches…

…finden Sie nicht auch? Vertrauen Sie in Immobilienfragen darum nicht irgendwem. Schließlich verkaufen Sie ja auch nicht irgendein Haus und Sie suchen auch nicht eine beliebige Wohnung. Es geht um ihr Zuhause.
Ich möchte Ihnen helfen, gebrauchte Immobilien erfolgreich zu verkaufen und zu vermieten oder neue Wohnungen, Häuser und Grundstücke für sich zu finden. Sie sollen das gute Gefühl erleben, eine optimale Beratung und umfassenden Service erfahren zu haben – ganz so wie Sie es sich wünschen.
Was Sie erwarten können?
Eine ganze Menge. Zum Beispiel die Wertermittlung Ihrer Immobilie, Empfehlung des optimalen Kauf- oder Mietpreises, Exposéerstellung, individuelle Vermarktung on- und offline, Verkaufsverhandlung, Bonitätsprüfung, Vermittlung von Finanzieren, Notarservice, Schlüsselübergaben, Nachbetreuung, Prüfung von Mietinteressenten, Miet- und Kaufvertragsservice und und und…
Ich könnte noch mehr anführen, aber ich will Sie nicht langweilen. Am besten wir sprechen uns persönlich. Ich freue mich auf Ihren Anruf.

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